Príjem z prenájmu nehnuteľností

Príjem z prenájmu nehnuteľností
7. mája 2018 ING. ROMANA GREBÁČOVÁ

V prípade, že fyzická osoba má príjmy z prenájmu nehnuteľností na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka (a nie na základne živnostenského oprávnenia), tak tieto príjmy sú príjmami podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Ak úhrn príjmov podľa § 6 ods. 3 presiahne sumu 500€, tak do základu dane sa zahrnú len príjmy nad túto sumu, t.j. príjmy do sumy 500€ sú oslobodenými príjmami. Avšak výdavky k príjmom, ktoré sa zahrňujú do základu dane sa upravujú rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom.

Základom dane je rozdiel, o ktorý zdaniteľné príjmy daňovníka prevyšujú daňové výdavky. V prípade, ak daňové výdavky sú vyššie ako príjmy, na rozdiel sa neprihliada, nakoľko daňovník z príjmov podľa § 6 ods. 3 ZDP nemôže vykázať daňovú stratu. Pri prenájme z nehnuteľností si daňovník môže uplatňovať len preukázateľne vynaložené daňové výdavky (nie paušálne výdavky) a zároveň musí viesť daňovú evidenciu alebo účtovníctvo.

Príklad: Daňovník z prenájmu nehnuteľností dosiahol príjmy vo výške 5 000€. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie týchto príjmov boli vo výške 3 500€. Zdaniteľný príjem daňovníka, ktorý vstúpi do základu dane je 4 500€ (5 000-500). Rovnakým pomerom ako sa upravili príjmy t.j. 4 500/ 5 000 = 0,9, sa musia upraviť aj výdavky, t.j. 0,9*3 500=3 150€. Základom dane je rozdiel 4 500 – 3 150 = 1 350€.


Ak daňovník vychádza pri zisťovaní základu dane (čiastkového základu dane) z príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP z daňovej evidencie podľa § 6 ods. 11 ZDP, potom počas celého zdaňovacieho obdobia vedie daňovú evidenciu o

a) príjmoch v časovom slede v členení potrebnom na zistenie základu dane (čiastkového základu dane) vrátane prijatých dokladov, ktoré spĺňajú náležitosti účtovných dokladov,

b) daňových výdavkov v časovom slede v členení potrebnom na zistenie základu dane (čiastkového základu dane) vrátane vydaných dokladov, ktoré spĺňajú náležitosti účtovných dokladov,

c) hmotnom majetku a nehmotnom majetku zaradenom do obchodného majetku (§ 2 písm. m) ZDP),

d) zásobách a pohľadávkach,

e) záväzkoch.

Uchovávanie evidencie je potrebné po dobu, v ktorej zanikne právo vyrubiť daň alebo dodatočne vyrubiť podľa § 69 zákona o správe daní (zákon č. 563/2009 Z.z.).

Ak sa daňovník rozhodne, že nebude viesť daňovú evidenciu ale bude viesť účtovníctvo, môže sa rozhodnúť, či bude účtovať v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. Daňovník, aj keď bude viesť účtovníctvo, nie je účtovnou jednotkou a nemusí k daňovému priznaniu k dani z príjmov fyzickej osoby prikladať účtovné výkazy. Ak sa však daňovník rozhodne viesť účtovníctvo, musí takto postupovať počas celého zdaňovacieho obdobia.

Ako sme už vyššie uvádzali, daňovník môže uplatňovať len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom sa daňovník rozhodne či prenajímanú nehnuteľnosť zaradí alebo nezaradí do svojho obchodného majetku.

Postup, pre ktorý sa daňovník rozhodne, má vplyv na uplatnenie výdavkov vynaložených na príjmy z prenájmu nehnuteľností, a tiež oslobodenia od dane (§ 9 ZDP) v prípade príjmu z predaja pôvodne prenajímanej nehnuteľností.

Ak daňovník nemá prenajímanú nehnuteľnosť v zaradenú v obchodnom majetku, tak ju neeviduje v daňovej evidencii/neúčtuje, tak do daňových výdavkov si môže uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti (výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby). Nemôže si uplatniť napr. výdavky na poistenie nehnuteľností alebo daň z nehnuteľností. Výdavky spojené s obstaraním nehnuteľnosti, výdavky spojené s jej opravou alebo technickým zhodnotením sú výdavkami na osobnú potrebu daňovníka, a tieto výdavky si môže uplatniť ako výdavky v prípade dosiahnutia zdaniteľného príjmu pri predaji nehnuteľnosti.

Ak daňovník prenajímanú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku a eviduje ju v daňovej evidencii/účtuje o nej, tak do daňových výdavkov si môže uplatňovať výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (odpisy), výdavky na technického zhodnotenie, výdavky na opravu a udržiavanie a iné súvisiace výdavky spojené s používaním (napr. výdavky na elektrinu, vodu, plyn, úhrad do fondu prevádzky, údržby a opráv, daň z nehnuteľností, úroky z úverov a pôžičiek, ktoré si daňovník zobral na nákup prenajímanej nehnuteľnosti, poistenie nehnuteľnosti).

V prípade, že manželia vlastnia v bezpodielovom spoluvlastníctve prenajímanú nehnuteľnosť, tak príjmy z prenájmu si zahŕňajú do základu dane obaja manželia v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak. Ak sa rozhodnú zahŕňať si ich do základu dane obaja, tak obaja manželia majú nárok na oslobodenie vo výške 500€, avšak musia si zároveň aj upraviť aj výdavky vynaložené na tieto príjmy.

 

Zdroje:
Metodický pokyn k § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov z februára 2014 (dostupné na: <https://www.financnasprava.sk/_img/pfsedit/Dokumenty_PFS/Zverejnovanie_dok/Dane/Metodicke_pokyny/Priame_dane_uct/2014_02_06_par_6_zak_595_2003.pdf>
Zákon č. 595/2003 Z. z. – Zákon o dani z príjmov
Zákon č. 40/1964 Zb. – Občiansky zákonník

ING. ROMANA GREBÁČOVÁ
ING. ROMANA GREBÁČOVÁ

Ing. ROMANA GREBÁČOVÁ

accountant / green office ambassador

Máte záujem dostávať aktuálne informácie užitočné pre vaše podnikanie?

Prihláste sa do newslettera